Chào mừng các bạn độc giả thân thiết của Finpeak! Nếu bạn đang cầm tiền và tự hỏi liệu có nên rót vốn vào cổ phiếu bất động sản lúc này hay không, thì bài viết này chính là câu trả lời dành cho bạn. Dựa trên bản báo cáo phân tích vô cùng tâm huyết từ Shinhan Securities, chúng ta sẽ cùng nhau lật giở từng trang của bức tranh thị trường. Không khô khan, không sáo rỗng, hãy cùng tôi ngồi lại, nhâm nhi một tách trà và nghe câu chuyện về sự hồi sinh kỳ diệu nhưng cũng đầy cạm bẫy của ngành bất động sản Việt Nam.

1. Nhìn Lại 2025: Một Năm Bùng Nổ Của Những Con Số Biết Nói

Bạn biết không, sau chuỗi ngày dài ảm đạm của 2022 và 2023, thị trường đã thực sự thức giấc trong năm 2025. Dòng tiền đã chảy vào thị trường như một cơn mưa rào sau hạn hán. Hãy nhìn vào biểu đồ tín dụng dưới đây:

Bạn có thể thấy rõ, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng vọt lên mức 26% vào cuối năm 2025. Cả các ông lớn phát triển dự án (12%) lẫn người dân mua nhà (14%) đều mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính. Nền lãi suất thấp lúc bấy giờ chính là mồi lửa thổi bùng lên sức mua này.

Không chỉ dòng vốn nội, các nhà đầu tư nước ngoài cũng không đứng ngoài cuộc chơi.

Bất động sản hiên ngang giữ vị trí á quân trong việc thu hút vốn FDI. Đặc biệt, tỷ trọng vốn ngoại đổ vào ngành này đã chạm mức đỉnh của nhiều năm, chiếm tới gần 20% tổng vốn đăng ký trong năm 2025. Mặc dù quý một 2026 có sự chững lại, nhưng không thể phủ nhận 2025 là một năm huy hoàng của dòng vốn ngoại.

Và đương nhiên, kênh trái phiếu doanh nghiệp – "nỗi ám ảnh" một thời – cũng đã rục rịch hồi sinh.

Dù chưa thể quay lại thời kỳ hoàng kim của năm 2021, nhưng các cột màu xanh đậm của năm 2025 cho thấy niềm tin đã phần nào quay trở lại. Các doanh nghiệp đã huy động thành công một lượng vốn không nhỏ để duy trì huyết mạch dự án.

Tiền nhiều thì ắt sinh thanh khoản. Tại thủ đô Hà Nội, nguồn cung và lượng bán ra đều neo ở mức cao chót vót, với tỷ lệ hấp thụ luôn vượt ngưỡng 95%.

Tuyệt vời hơn cả là câu chuyện tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau nhiều năm bị "trói chân" bởi pháp lý, nguồn cung và thanh khoản tại đây đã bung nén mạnh mẽ trong năm 2025, với mức tăng trưởng lên đến 155% so với cùng kỳ.

Hệ quả tất yếu của sự bùng nổ này là những bảng báo cáo kết quả kinh doanh đẹp như mơ của các doanh nghiệp niêm yết.

Vinhomes (VHM) xô đổ mọi kỷ lục lịch sử với lợi nhuận sau thuế hơn 43.000 tỷ đồng. Phát Đạt (PDR) thì có một cú lật cánh ngoạn mục với lợi nhuận tăng 231,7%. Các tên tuổi như Khang Điền (KDH) hay nhóm dịch vụ môi giới như Đất Xanh Services (DXS) đều báo lãi tăng bằng lần. Một bữa tiệc thực sự của các cổ đông cầm cổ phiếu bất động sản!

2. Giông Tố Kéo Đến Vào Đầu Năm 2026

Thế nhưng, cuộc vui nào cũng có lúc tàn. Bước sang đầu năm 2026, thị trường bắt đầu nếm trải những cơn gió lạnh. Lãi suất rẻ đã chính thức trở thành dĩ vãng.

Như các bạn thấy trên hai hình ảnh trên, đường lãi suất đã bẻ góc đi lên từ cuối 2025. Cụ thể vào tháng 3 năm 2026, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại các ngân hàng lớn như Vietcombank, Techcombank, Shinhan bank đã bất ngờ vọt lên ngưỡng 8,9% đến 9,6%, kéo theo lãi suất thả nổi sau ưu đãi lên tới 10% đến 14%. Thử hỏi, với mức lãi suất này, người mua nhà nào không chùn tay? Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu kiểm soát gắt gao dòng vốn chảy vào bất động sản để chặn đứng nguy cơ đầu cơ.

Chưa hết, một "quả bom nổ chậm" mang tên trái phiếu đáo hạn đang treo lơ lửng trên đầu các doanh nghiệp.

Hãy nhìn vào các quý cuối của năm 2026. Một áp lực khổng lồ với hàng chục ngàn tỷ đồng đang chờ đợi các chủ đầu tư thanh toán. Doanh nghiệp nào tay không đủ to, tiền không đủ nhiều, chắc chắn sẽ phải rời bỏ cuộc chơi.

3. Ánh Sáng Nơi Cuối Đường Hầm: Pháp Lý Khơi Thông Và Hạ Tầng Cất Cánh

Nhưng đừng quá bi quan! Thị trường vẫn còn những động lực cực kỳ mạnh mẽ để chống đỡ lại giông bão. Đó chính là sự thay đổi mang tính lịch sử của hệ thống pháp lý.

Nếu như trước đây, các dự án bị "chôn chân" vì luật cũ quy định cứng nhắc rằng đất làm dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có "đất ở", thì nay, Nghị quyết số 171/2024/QH15 đã chính thức cởi trói. Luật mới cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Cùng với đó, Nghị quyết số 161/2024/QH15 đã đưa ra cơ chế đặc thù, dọn đường cho hàng loạt dự án vướng mắc thanh tra, kiểm tra từ nhiều năm trước được hồi sinh.

Dưới đây là bảng tổng hợp các văn bản pháp luật và những đánh giá tác động chi tiết từ các chính sách mới này, đã và đang định hình lại luật chơi của toàn ngành:

Chính nhờ hành lang pháp lý được khơi thông này, Shinhan Securities dự báo nguồn cung, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh, sẽ bứt tốc ngoạn mục trong giai đoạn từ nay đến năm 2028.

Và chúng ta không thể bỏ qua câu chuyện hạ tầng. Đầu tư công đang được rải tiền với tốc độ chưa từng có.

Mục tiêu 8,31 triệu tỷ đồng cho giai đoạn 2026 đến 2030 là một con số khổng lồ, cao gấp 2,5 lần chu kỳ trước. Những tuyến cao tốc, vành đai mọc lên sẽ kéo theo giá trị bất động sản tăng lên từng ngày.

Song song với đó, nỗ lực phát triển nhà ở xã hội để cân bằng thị trường cũng đang đi đúng hướng, đạt 62% tiến độ đề án.

Rất nhiều ông lớn đang chung tay kiến tạo phân khúc này, tạo ra một nguồn cung ổn định và ý nghĩa cho xã hội.

4. Tìm Kiếm "Vàng" Trong Cát: Đâu Là Cổ Phiếu Dẫn Sóng 2026?

Nhìn lại lịch sử, chúng ta đang ở đâu trong chu kỳ của ngành bất động sản?

Biểu đồ trên cho thấy, giai đoạn trầm lắng đã lùi lại phía sau. Từ năm 2026, chúng ta chính thức bước sang một giai đoạn mới. Nhưng hãy nhớ chủ đề của chúng ta: "Hồi phục CÓ CHỌN LỌC". Sẽ không còn chuyện mua bừa cũng thắng. Dưới đây là bảng tổng hợp các chỉ số dự phóng của 5 siêu cổ phiếu ngành bất động sản:

Hãy cùng tôi điểm mặt gọi tên những ứng cử viên sáng giá nhất:

Nam Long (NLG) - Vua Phân Khúc Vừa Túi Tiền

Nam Long là một pháo đài phòng thủ vững chắc với tài chính lành mạnh và quỹ đất 684 hecta sạch sẽ. Đánh trúng nhu cầu ở thực, doanh số của Nam Long luôn đảm bảo. Năm 2026, doanh thu dự phóng của hãng đạt hơn 6.700 tỷ đồng. Mục tiêu giá hướng tới là 36.100 đồng trên một cổ phiếu.

Khang Điền (KDH) - Trùm Quỹ Đất Sạch TP.HCM

Nếu tìm một doanh nghiệp chuẩn chỉnh về pháp lý tại Thành phố Hồ Chí Minh, đó phải là Khang Điền. Với hơn 600 hecta đất sạch sẵn sàng khai thác, KDH được dự phóng sẽ có một năm 2026 bùng nổ lợi nhuận, tăng trưởng lên tới 55,4%. Mục tiêu giá là 32.500 đồng trên một cổ phiếu.

Vinhomes (VHM) - Người Khổng Lồ Không Ngủ

Sở hữu quỹ đất vô đối 29.500 hecta, Vinhomes là doanh nghiệp duy nhất có đủ năng lực triển khai các đại đô thị tỷ đô. Sau năm 2025 kỷ lục, VHM được dự phóng tiếp tục tăng trưởng 23,7% lợi nhuận sau thuế trong năm 2026, hướng tới mức giá mục tiêu 139.500 đồng trên một cổ phiếu.

Phát Đạt (PDR) - Sự Hồi Sinh Mạnh Mẽ

Rũ bùn đứng dậy sau khủng hoảng, PDR đã tái cơ cấu nợ thành công và gỡ rối pháp lý nhiều dự án trọng điểm. Năm 2026 được kỳ vọng là năm PDR hái quả ngọt với doanh thu dự phóng tăng 125,6% so với cùng kỳ. Mức giá mục tiêu cho cổ phiếu này là 20.000 đồng.

Đất Xanh (DXG) - Sự Trở Lại Của Ông Vua Môi Giới

Với hệ sinh thái bán hàng mạnh nhất nước thông qua DXS, Đất Xanh đang hưởng lợi trực tiếp từ thanh khoản thị trường ấm lên. Khi dự án The Privé đi vào giai đoạn bàn giao, DXG sẽ bùng nổ. Giá mục tiêu được đưa ra là 19.600 đồng trên một cổ phiếu.

Kết Luận

Thị trường bất động sản 2026 không phải là một bữa tiệc dễ dãi. Áp lực lãi suất và trái phiếu sẽ là màng lọc vô cùng khắc nghiệt, loại bỏ những tay chơi yếu kém. Tuy nhiên, với "cây gậy" pháp lý đã được nới lỏng và "củ cà rốt" đầu tư công đang kích thích hạ tầng, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính mạnh và pháp lý chuẩn chỉ chắc chắn sẽ thiết lập những đỉnh cao mới. Hãy là một nhà đầu tư thông thái và chọn lọc thật kỹ danh mục của mình nhé!